.RU

Курсовой работы №001



Данная работа скачана с сайта: www.ocenka-khv.narod.ru

Это сайт готовых и на заказ учебных работ по «ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ», а также информации для СТУДЕНТОВ: бесплатные курсовые работы по «Оценке стоимости», учебники, обзоры рынков недвижимости, технические паспорта, бухгалтерские балансы, карты оценочных зон и т.д.

СОДЕРЖАНИЕ КУРСОВОЙ РАБОТЫ №001


ВНИМАНИЕ!!!


^ Тема курсовой работы №001:

«Оценка стоимости недвижимости на примере двухэтажного здания торгового центра, расположенного в г. Хабаровске, по состоянию на 21 декабря 2009 года»


Содержание курсовой работы №001

Введение………………………………………………………………………….....................

4

1. Методологические основы оценки недвижимости…………………………………

6

1.1 Назначение и функции оценки недвижимости……………………………..

6

1.2. Принципы оценки объектов недвижимости………………………………..

8

1.3. Подходы и методы оценки объектов недвижимости……………………..

13

2. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости …………………………...

18

2.1. Цель оценки…………………………………………………………………………..

18

2.2. Идентификация объекта недвижимости…………………………………….

18

2.3. Права собственности, подлежащие оценке………………………………….

19

2.4. Наименование собственника и его адрес……………………………..........

19

2.5. Инспекция объекта и дата оценки……………………………………...........

20

2.6. Описание местоположения объекта……………………………………………

20

2.7 Описание характеристик объекта………………………………………………

22

2.8. Обзор рынка торговой недвижимости г. Хабаровска…………………….

24

2.9. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования………..

27

2.10. Определение стоимости объекта затратным подходом…………………

34

2.11. Определение стоимости объекта сравнительным подходом………….

44

2.12. Определение стоимости объекта доходным подходом…………….......

49

2.13. Согласование результатов объекта оценки………………………………..

57

Заключение……………………………………………………………………………………….

59

Список литературы……….…………………………………………………………………….

60

Приложение А – Технический паспорт на здание торгового центра




^ АННОТАЦИЯ К КУРСОВОЙ РАБОТЕ №001

Общие сведения об объекте оценки:


Адрес объекта оценки

г. Хабаровск, …

Собственник объекта оценки

ООО «…»

Наименование объекта оценки

Здание торгового центра

Тип объекта оценки

Отдельно стоящее здание

Состав объекта оценки

Земельный участок –1812 кв.м.

Здание – 498,3 кв.м.

Функциональное назначение

Торговое

Год постройки

2003

Количество этажей

2

Общая площадь

498,3 кв.м.

Строительный объем

3030 куб.м.

Техническое состояние

Хорошее

Группа капитальности

I

Фундамент

Бетонные блоки

Стены

Кирпичные

Перекрытия

Железобетонные

Кровля

Металлочерепица

Инженерные коммуникации

Электроснабжение, водоснабжение, канализация, газ, центральное отопление, телефон



^ Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования:

Рассматриваются два варианта:

  1. ННЭИ земельного участка как вакантного

Для определения наиболее эффективного использования был проведен анализ объекта в соответствии с четырьмя критериями: физической возможности; законодательной разрешенности; финансовой оправданности и максимальной продуктивности.

В качестве ННЭИ земельного участка как свободного предложены 2 варианта застройки:

1 вариант: строительство административно-офисного здания (5-ти этажное, общей площадью 1000 кв.м.; общий строительный объем 15200 кв.м.; группа капитальности I; фундаменты железобетонные; стены кирпичные, перегородки кирпичные оштукатуренные; перекрытия - железобетонные; полы: в складских помещениях - асфальтовые или цементные, в санитарных узлах - из метлахских плиток, в вестибюлях - мозаичные; кровля рулонная по железобетонным плитам).

2 вариант: строительство торгового центра (5-ти этажное, общей площадью 1000 кв.м.; общий строительный объем 15200 кв.м.; группа капитальности I; фундаменты железобетонные; стены кирпичные, перегородки кирпичные оштукатуренные; перекрытия - железобетонные; полы: в складских помещениях - асфальтовые или цементные, в санитарных узлах - из метлахских плиток, в вестибюлях - мозаичные; кровля рулонная по железобетонным плитам).

Произведем выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости, обеспечивающего его максимальную продуктивность. Оценка максимальной продуктивности зависит от приема определения наиболее эффективного использования недвижимости. Этапы расчета наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как незастроенного:

1. Определяются затраты на ….

2. Определяется стоимость строительства ... .

3. Определяется рыночная стоимость (стоимость продажи) готового объекта недвижимости конкретного назначения, которую можно построить на анализируемом земельном участке.

4. Оценивается стоимость земельного участка как разница между ….

Таблица … - Определение ННЭИ земельного участка как «свободного»



Показатель

Вариант застройки







Административно-офисное здание

Здание торгового назначения

1

Затраты на …, руб./кв.м.







2

Затраты на …здания, руб.







3

Площадь возводимого объекта, кв.м.







4

Стоимость строительства объекта, руб./кв.м.







5

Стоимость строительства объекта, руб.







6

Цена продажи объекта, руб./кв.м.







7

Цена продажи объекта, руб.







8

Стоимость права аренды земли







Как видно из расчетной таблицы, приведенной выше, максимальная стоимость права аренды земельного участка достигается при строительстве здания торгового назначения. Поэтому ННЭИ земельного участка как «свободного» является строительство здания торгового назначения.

  1. ^ ННЭИ земельного участка как застроенного

Определения наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости в текущем состоянии базируется также на вышеприведенных 4-х критериях: физической возможности; законодательной разрешенности; финансовой оправданности и максимальной продуктивности.


Таблица …. - Определение ННЭИ земельного участка как «застроенного»



Показатель

Вариант использования







Офисные помещения

Ресторан

Торговый центр

1

Площадь арендуемая, кв.м.










2

Ставка арендной платы










3

Потенциальный валовой доход










4

Коэффициент недозагрузки










5

Действительный валовой доход










6

Операционные расходы










7

Чистый операционный доход










8

Коэффициент капитализации










9

Рыночная стоимость, руб.










На основе данных расчетов и проведенного анализа, очевидно, что использование анализируемого здания в качестве торгового центра является наиболее прибыльным. Таким образом, в качестве варианта ННЭИ участка с имеющимися улучшениями нами был принят вариант его текущего использования, то есть в качестве торгового центра.

^ Затратный подход оценки недвижимости

При оценке недвижимости затратным подходом, рекомендуется следующая последовательность действий:

^ Оценка стоимости земельного участка

Как правило, при оценке земельных участков используют метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной арендной платы, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования.

В данном случае земельный участок является застроенным и принадлежит на праве долгосрочной аренды, поэтому произведем расчет рыночной стоимости методом остатка, который предполагает следующие этапы:

1. расчет …;

2. расчет ….на основе рыночных ставок арендной платы;

3. расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения …;

4. расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как …;

5. расчет стоимости земельного участка путем деления ….

Определение коэффициента капитализации для земельного участка произведем методом ….

В качестве безрисковой используем …, которая на 21.12.2009 года (момент оценки), по данным … составляла 8,76%.

^ Поправка на риск вложения в данный тип недвижимости принята на уровне 4%, так как ….

Поправка на неликвидность представляет собой поправку на длительную экспозицию при продаже объекта и время по поиску нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора. Расчет поправки на недостаточную ликвидность осуществлялся по следующей формуле: …

Iб/р – безрисковая ставка;

Тэк – срок экспозиции объекта недвижимости, т.е. …

Поправка на неликвидность = ….

Поправка на инвестиционный менеджмент. … Поэтому данный вид поправки учтем в размере 2%.



Таблица … - Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка методом остатка



Показатель

Значение

1

Остаточная стоимость восстановления




2

ЧОД от единого объекта недвижимости




3

Коэффициент капитализации для улучшений




4

ЧОД улучшений




5

ЧОД земельного участка




6

Коэффициент капитализации для земельного участка




7

Рыночная стоимость права аренды земельного участка




Таким образом, рыночная стоимость права аренды земельного участка, рассчитанная методом остатка составила … рублей.

^ Определение восстановительной стоимости улучшений

Восстановительная стоимость здания по сборникам УПВС определяется в следующей последовательности:

а) по приложению … устанавливается территориальный пояс и климатический район, к которым относится город;

б) выявляется техническая характеристика оцениваемого объекта (строительный объем здания, этажность, назначение, характеристика основных конструкций, степень благоустройства и т. п.);

в) в соответствующем разделе … подбирается таблица укрупненных показателей восстановительной стоимости, подходящая по характеристике;

г) по данным Общих указаний, Технической части соответствующего раздела Сборника УПВС, примечаниям к таблицам укрупненных показателей устанавливают все надбавки и скидки, связанные с отклонениями в характеристике и степени благоустройства оцениваемого объекта относительно описания, приведенного в Сборнике. При этом надбавки, выраженные в процентах, должны быть преобразованы в коэффициенты; путем перемножения коэффициентов исчисляется общий поправочный коэффициент к табличному показателю;

д) полная восстановительная стоимость оцениваемого здания определяется умножением ….

е) Далее восстановительную стоимость необходимо умножить на индексы ….

Полная восстановительная стоимость определяется по формуле:

ВС = V*С1969*Ккр*Кр*I1984/1969*КТЕР*I1991/1984*КТЕР *Iдо/1991*Пп*Кндс,

где: …

Расчет прибыли предпринимателя произведем по формуле, приведенной в в учебнике Озерова Е.С. «Экономика и менеджмент недвижимости». СПБ.: Издательство «МКС», 2003. Формула: …

^ Накопленный физический износ определим в соответствии с правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р). Для расчета используем формулу: Иф = ∑(Ифi*d), где: …

Таблица … - Расчет устранимого физического износа

Наименование конструктивных элементов

Уд. вес конструкт элементов

ВС конструкт элементов

Износ, %

Исправимый физический износ, руб.

Остаточная стоимость, руб.

Фундамент
















Стены и перегородки
















Перекрытия
















Крыша
















Полы
















Проемы
















Отделочные работы
















Инженерные коммуникации
















Прочие работы
















ИТОГО:
















Таблица … - Расчет неустранимого физического износа короткоживущих элементов здания

Наименование конструктивных элементов

Остаточная стоимость, руб.

Действит. возраст

Общая физич жизнь

Коэфф износа

Неисправимый физ износ короткожив элементов



















Крыша
















Полы
















Проемы
















Внутренняя отделка
















Инженерные коммуникации
















Прочие работы
















ИТОГО:
















Таблица …- Расчет неустранимого физического износа долгоживущих элементов здания



Показатель

Значение

1

Стоимость нового строительства, руб.




2

Минус Исправимый физический износ (отложенный ремонт), руб.




3

Минус Стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом, руб.




4

Итого стоимость долгоживущих элементов с неисправимым физическим износом, руб.




5

Фактический возраст здания, лет




6

Нормативный срок эксплуатации, лет




7

Коэффициент к определению износа




8

Неисправимый физический износ долгоживущих элементов, руб.




Таблица … - Расчет накопленного физического износа

Вид износа

Стоимость, руб.

Исправимый физический износ (отложенный ремонт)




Неисправимый физический износ короткоживущих элементов




Неисправимый физический износ долгоживущих элементов




Итого физический износ, руб.




^ Расчет функционального износа

Функциональный износ (обесценивание) есть потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении, в излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, недостатке утилитарности, избытке переменных производственных затрат и т. д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. …

^ Расчет внешнего износа

Экономический износ (устаревание, обесценивание) - есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.…




Таблица … - Определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом



Показатель

Сумма, руб.

1

Полная восстановительная стоимость, руб.




2

Совокупный износ, в том числе:




3

- физический износ




4

- функциональный износ




5

- внешний износ




6

Остаточная стоимость здания, руб.




7

Стоимость участка земли, руб.




8

Рыночная стоимость объекта оценки, руб.




Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки полученная на основе затратного подхода составляет … рублей.

^ Сравнительный подход оценки недвижимости

На основе анализа …, а также опроса … были отобраны следующие объекты, аналогичные объекту оценки по своим конструкторским особенностям.

Таблица …- Характеристика подобранных объектов-аналогов




Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Источник информации













Местоположение













Тип объекта













Функциональное назначение













Площадь объекта, м2













Износ, %













Группа капитальности













Право собственности













Условия продажи













Условия финансирования













Цена продажи/ предложения













Обременения













Цена продажи/предложения













lichnostnie-predposilki-pravila-oformleniya-dokumentov-predostavlyaemih-v-registriruyushij-organ-32-osnovaniya-otkaza.html
lichnostnie-rezultati-utverzhdeno-utverzhdeno.html
lichnostnih-rezultatov-obrazovatelnaya-programma-v-sootvetstvii-s-trebovaniyami-fgos-soderzhit-sleduyushie-razdeli.html
lichnostnimi-osnovnaya-obrazovatelnaya-programma-nachalnogo-obshego-obrazovaniya-mou-narimskoj-sosh-poyasnitelnaya-zapiska.html
lichnostno-orientirovannie-tehnologii.html
lichnostno-orientirovannij-podhod-v-obuchenii-i-vospitanii-uchashihsya-kak-pomosh-v-dalnejshem-professionalnom-samoopredelenii-grupp-portnih-semenova-v-a.html
  • report.bystrickaya.ru/ii-osnovnoe-soderzhanie-dissertacii-avtoreferat-dissertacii-na-soiskanie.html
  • learn.bystrickaya.ru/gazeta-moskva-n065-1442009-obshij-dolg-lukojla-sostavlyaet-7-mlrd-anonsi-sobitij-na-vtornik-14-aprelya-2009-g-3-lenta-novostej-6.html
  • lecture.bystrickaya.ru/73-gimnaziya-associaciya-gimnazij-sankt-peterburga-vospitatelnie-podhodi-i-sistemi-v-sovremennom-gimnazicheskom.html
  • prepodavatel.bystrickaya.ru/trofimov-v-n-iskusstvennij-intellekt-dobro-i-zlo-kak-zapretnij-plod-v-n-trofimov-e-v-trofimova-stranica-90.html
  • lektsiya.bystrickaya.ru/programma-organizacii-obedinennih-nacij-po-okruzhayushej-srede-distr-general-stranica-15.html
  • kontrolnaya.bystrickaya.ru/protest-v-zashita-na-rila-str-30-katastrofalnite-posledici-na-evrointegraciyata-str-30-33.html
  • urok.bystrickaya.ru/programma-obucheniya-i-uchebnie-materiali-g-ust-kamenogorsk-ul-promishlennaya2-dopusk-k-proizvodstvu-rabot-list-soglasovaniya.html
  • literatura.bystrickaya.ru/sociometricheskij-metod.html
  • uchit.bystrickaya.ru/tema-forma.html
  • uchenik.bystrickaya.ru/borovikovskij-vladimir-lukich.html
  • holiday.bystrickaya.ru/obobshayushij-urok-tipi-himicheskih-reakcij-celi-uroka.html
  • occupation.bystrickaya.ru/murashova-n-a-pervij-zamestitel-ministra-obrazovaniya-sahalinskoj-oblasti.html
  • universitet.bystrickaya.ru/tablica-1311-izmeneniya-valovih-vibrosov-zagryaznyayushih-veshestv-v-atmosferu-doklad-o-sostoyanii-okruzhayushej-sredi.html
  • testyi.bystrickaya.ru/a-l-nikitin-mistiki-rozenkrejceri-i-tamplieri-v-sovetskoj-rossii-stranica-8.html
  • predmet.bystrickaya.ru/sistemnie-interfejsi-dlya-pk-na-osnove-intel-386-i-intel-486-lekciya-6.html
  • predmet.bystrickaya.ru/sobraniem-kreditorov-oao-barnaulskij-likero-vodochnij-zavod-2009-g-stranica-30.html
  • uchitel.bystrickaya.ru/putin-nuzhno-menyat-vektor-v-sfere-obrazovaniya.html
  • turn.bystrickaya.ru/polozhenie-o-provedenii-vserossijskih-sorevnovanij-na-priz-kubok-yuventa-sport-2012-i-tri-niti-cup-2012-tretij-etap-sredi-sportsmenov-bez-licenzii-po-vsem-vozrastnim-kategoriyam-v-discipline-marafon.html
  • crib.bystrickaya.ru/kinematograf-azii-uchebnoe-posobie-izdanie-vtoroe-ispravlennoe-i-dopolnennoe-dlya-studentov-ochnogo-i-zaochnogo.html
  • literature.bystrickaya.ru/bogatstvo-vknige-rasskazivaetsya-o-zhizni-znamenitogo-nemeckogo-arheologa-genriha-shlimana-o-raskopkah-troi-i-drugih.html
  • reading.bystrickaya.ru/konspekt-uroka-razvitiya-rechi-v-5-klasse-na-temu-radost-est-osobaya-mudrost.html
  • tasks.bystrickaya.ru/22-a-kuda-ehal-hmelnickij-viktor-suvorov-den-m-kogda-nachalas-vtoraya-mirovaya-vojna-moemu-chitatelyu.html
  • studies.bystrickaya.ru/bankovskie-uslugi-chast-6.html
  • spur.bystrickaya.ru/kontakti-s-rukovoditelyami-seminara-sopredsedatel-orgkomiteta-seminara.html
  • write.bystrickaya.ru/glava-33-padenie-glavarya-starij-morskoj-volk-v-traktire-admiral-benbou.html
  • education.bystrickaya.ru/18-uchrediteli-uchastniki-emitenta-v-n-yashin-predsedatel-soveta-direktorov.html
  • tasks.bystrickaya.ru/24-nalog-na-pribil-otchet-o-finansovom-polozhenii-za-31-dekabrya-2010-goda-4-otchyot-o-sovokupnih-dohodah-za-god.html
  • turn.bystrickaya.ru/plan-vistavochnoj-zoni-foruma-3-raspisanie-raboti-foruma-5-tehnicheskij-reglament-6-vvozvivoz-eksponatov-6-obrazec-pisma-dlya-vvoza-i-vivoza-eksponatov-i-oborudovaniya-6.html
  • kanikulyi.bystrickaya.ru/zhezli-egiptyan.html
  • nauka.bystrickaya.ru/v-smotre-konkurse.html
  • school.bystrickaya.ru/33-regulirovanie-denezhnogo-oborota-2-status-formi-organizacii-i-funkcii-centralnih-bankov.html
  • grade.bystrickaya.ru/nacionalnij-standart-rossijskoj-federacii-sistemi-menedzhmenta-kachestva-rukovodyashie-ukazaniya-po-primeneniyu-gost-r-iso-9001-2001-v-sfere-obrazovaniya-stranica-7.html
  • ucheba.bystrickaya.ru/programma-disciplini-dpp-f-03-staroslavyanskij-yazik-celi-i-zadachi-disciplini.html
  • paragraf.bystrickaya.ru/zhaa-materialdi-megeruge-dajindi-oj-tolau-tedeu-degen-ne.html
  • uchebnik.bystrickaya.ru/vopros-48-epistemologicheskij-anarhizm-p-fejerabenda-1uchebnik-zotova-mironova-razina.html
  • © bystrickaya.ru
    Мобильный рефератник - для мобильных людей.